Blog de Paul Jorion

Un argument qu’on entend exprimer ces jours–ci, en faveur du climat de laissez–faire qui a caractérisé le prêt au logement aux États–Unis au cours des dix dernières années, est qu’il a permis d’augmenter le nombre de ménages accédant à la propriété de leur logement ; une réglementation plus poussée du secteur, ajoute–t–on, aurait empêché cela. Le taux de ménages américains propriétaires de leur logement a effectivement progressé de manière constante à partir de 1995 après avoir été stationnaire entre 1985 et 1995. C’est la plus–value due à la bulle immobilière au cours la période entre 1995 de 2005 qui a permis que le patrimoine des ménages américains double pratiquement au cours des dix dernières années, passant de 27,6 mille milliards de dollars à 51,8 mille milliards, l’immobilier résidentiel à lui seul constituant 47 % de cet accroissement. La bulle de l’immobilier résidentiel explique donc à peu près pour moitié la différence observée en 2004 entre le patrimoine des propriétaires de leur logement et celui des locataires : 184.400 dollars pour les premiers et 4.000 dollars pour les seconds. Comme je l’expliquais dans « Vers la crise du capitalisme américain ? » (2007), le placement des économies dans la résidence principale est conçu aux États–Unis comme une manière de constituer un pécule de retraite dans un pays où la protection sociale est rudimentaire ; la formule ne fonctionne bien entendu que tant que le prix de l’immobilier grimpe (p. 82).

La question qui se pose bien entendu à propos de la progression à marche forcée vers la propriété de son logement que le développement du secteur subprime a autorisé dans un contexte qui l’avait rendu possible d’une bulle immobilière, est celle de sa qualité : cette progression peut elle se maintenir ou bien s’est–elle créée de manière toute provisoire, les chiffres devant nécessairement revenir à échéance vers ce qui serait leur niveau « naturel » ?

Edward Gramlich est, on s’en souvient, un ancien gouverneur de la Fed qui, peu de temps avant sa mort, avait reproché à Alan Greenspan son inaction devant les ravages commis par la portion « prêt–rapace » du secteur subprime. Dans un petit livre intitulé « Les prêts subprime. Le plus récent boom et bang américain » publié cette année, il affirmait que les 5 % de croissance du chiffre des propriétaires, de 64 % à 69 %, de 1994 à 2005 étaient sans doute un acquis permanent. Or, comme le montre le diagramme (*) ci–dessous, l’évolution récente semble lui donner tort.

Le pic des 69,3 % avait été atteint en 2004 et est tombé progressivement à 68,1 % au troisième trimestre 2007. Pour les noirs américains, le taux est tombé de son pic de 48,8 % en 2004 à 47,7 % en 2005. Il est impossible de dire à l’heure qu’il est à quel niveau ce taux se stabilisera, il est clair en attendant que la qualité de propriétaire de certains de ceux qui avaient accédé à la propriété au sommet de la bulle de l’immobilier était fondamentalement précaire.

(*) Union des Banques Suisses, Mortgage Strategist, le 30 octobre 2007, p. 7