Blog de Paul Jorion

Billet invité. Ouvert aux commentaires.

La question qui se pose concerne la VLB, la valeur locative brute, d’un bien immobilier telle qu’elle est présentée en France sur les feuilles de la taxe d’habitation. Aussi étrange que cela puisse paraître, il se trouve que la VLB n’apparaît pas sur les feuilles de la taxe foncière. Il y est plutôt question de la base de calcul de l’impôt, que nous appellerons autrement pour les besoins de ce billet, à savoir VLF, la valeur locative foncière réellement prise en compte. Nous serions alors en droit de nous demander pourquoi l’administration fiscale fait une telle distinction entre ces deux valeurs locatives au point d’en compliquer la lecture dans certaines situations, voire de l’éluder ? Car une telle complication explique sans doute le nombre toujours croissant de litiges entre locataires et propriétaires [1] [2], concernant notamment le calcul de la TEOM, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui doit être normalement collectée par les propriétaires eux-mêmes (!) selon une répartition de l’assiette de la TEOM qui doit être effectuée au prorata de la VLF d’un bien collectif loué [3].

Voici l’extrait trouvé sur la page officielle de la DGFiP traitant dans le détail de ce problème lié à la TEOM [3]. Le mode de calcul concernant l’habitat collectif étant précisé au chapitre :

III. Assiette de l’imposition

1. Assiette de la part incitative
2. L’habitat collectif

point 353

« En habitat collectif, la quantité de déchets produits est connue globalement pour un ensemble de locaux et ne peut être déterminée par occupant. Dès lors, la répartition de cette assiette entre les redevables est opérée au prorata de la valeur locative foncière de leur local retenue pour l’établissement de la TEOM. La valeur locative foncière du local est celle définie au I de l’article 1522 du CGI, c’est-à-dire avant application du plafonnement fixé au II du même article (cf. III-A § 330). Cette répartition s’applique notamment pour les copropriétés verticales ou horizontales lorsqu’il n’existe pas de collecte par unité. »

Il faut alors savoir que d’une part, la VLF d’un bien collectif loué est toujours égale à la demi somme des VLB de l’ensemble des biens loués le constituant [4] et que d’autre part, la TEOM totale d’un bien collectif loué est alors égale au produit de cette VLF par le taux de la TEOM propre au lieu de résidence, ce taux étant généralement décidé par la mairie, voire la communauté d’agglomération [5]…

Sauf que les propriétaires réfutent, voire ignorent cette formule de calcul et établissent le plus souvent leurs quittances d’ordures ménagères selon leurs propres recettes maisons s’ils peuvent passer outre les règlements de propriétés [6], ce qui n’a donc strictement rien à voir avec la règle fiscale actuellement en vigueur mais en tout point peu transparente, ce qui par ricochet provoque bel et bien une injustice à la fois sociale mais aussi environnementale, certains locataires pouvant bénéficier de passe-droits au détriment des autres locataires habitant un même bien collectif loué, certains locataires pouvant être amenés à supporter la redistribution de la part de la TEOM d’un bien non loué, voire simplement occupé par un propriétaire peu scrupuleux ou bien les amis de ce dernier, etc.

Comment dans ces cas précis (qui ne sont là que des exemples parmi d’autres) peut-on expliquer une telle négligence de la part des législateurs successifs qui auraient pu/dû depuis très longtemps confier le recouvrement de la TEOM à la seule administration fiscale sur la base de sa parfaite connaissance des VLB des logements loués et non aux propriétaires comme c’est le cas actuellement ?

Comment se fait-il aussi que des personnalités dites de gauche, voire même de l’écologie, n’aient pas regardé ce problème d’un peu plus près au moment même où elles étaient en charge des responsabilités de l’État ?

Il y a là selon nous, non seulement un vrai problème lié à la spéculation outrancière masquée/déguisée sur les loyers des biens collectifs loués, mais aussi et surtout une vraie interrogation liée à la négligence patente des législateurs successifs, quant à l’articulation réelle qui devrait s’opérer autour des VLB au regard de l’explosion des litiges [1] [2], notamment en terme de calcul de la TEOM…

Il y aurait là un bien joli projet de loi très facile à mettre en oeuvre, mais qui n’est ni proposé par Emmanuel Macron, ni proposé par Benoît Hamon, ni même proposé par la France Insoumise et son candidat Jean-Luc Mélenchon… Un tel projet de loi aurait pourtant pour conséquences immédiates : 1) le rétablissement de la justice sociale et environnementale en matière de TEOM et de comportement vis à vis des déchets du fait de la responsabilisation individuelle en découlant, 2) combler immédiatement un vide juridique devenu absolument incompréhensible après tant d’années de litiges accumulés, et 3) mettre un point d’arrêt définitif à une autre forme de fraude fiscale qui semble bel et bien depuis trop longtemps tolérée par les uns, et qui n’est ni plus ni moins qu’une forme masquée/déguisée de spéculation, voire d’aléas moraux et/ou de petits arrangements entre amis pour les autres !

Il est certain que sur le plan uniquement économique, une telle mesure ne rapporterait pas grand chose a priori, si ce n’est une contribution de plus vers un désengorgement progressif des tribunaux, ce qui ne serait déjà pas rien. Toutefois, nous ne sommes pas vraiment certain que si la question était abordée sur un plan purement bio-économique, elle ne serait pas aussi une contribution de plus vers une économie plus respectueuse de l’environnement, et donc de la biosphère terrestre ? Alors ce n’est certes pas la solution miracle qui va nous permettre de faire face au « soliton », mais un « soliton » étant lui-même constitué de gouttes d’eau, nous dirions sans crainte que toutes les gouttes d’eau sont actuellement les bienvenues au regard de notre situation systémique pour le moins inextricable, et passée littéralement sous silence sur fond d’élection présidentielle, nous y reviendrons le moment venu [7] ; eh puis, quoi de plus efficace que d’opposer un « soliton » à un autre « soliton », encore faut-il savoir comment et disposer de suffisamment de gouttes d’eau…

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[1] Stéphanie Alexandre, Les litiges entre bailleur et locataire sont en hausse, LeParticulier.fr, le 30/01/2015, mis à jour le 01/04/2017.

[2] Forte hausse des litiges entre bailleurs et locataires, BFMTV LaVieImmo.com, le 10/10/2016.

[3] IF – AUT – Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) – Établissement de la taxe, Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts, le 24/06/2015.

[4] Article 1388 du Code Général des Impôts, Legifrance.gouv.fr, Modifié par la loi n°80-10 du 10 janvier 1980 – art. 19 (V) JORF du 11 janvier 1980.

[5] Trop chers déchets ?, exemple du SMICTOM Rhône – Garrigues pour la Communauté d’Agglomération du Grand Avignon.

[6] Pauline Clément, Charges locatives : les obligations du locataire et du propriétaire, DOSSIER FAMILIAL, le 02/08/2016.

[7] Philippe Soubeyrand, DU CREPUSCULE À LA NUIT DE MÉDICIS : de l’élection de Donald Trump, symptôme politique, philosophique et psychologique, d’une crise systémique globale hors de contrôle, au symptôme climatique !, Blog de Paul Jorion, le 24/11/2016.