Blog de Paul Jorion

Opinion : Aider les emprunteurs sans oublier les banques

On a d’abord cru que le plan Obama sur l’immobilier résidentiel américain, annoncé la semaine dernière, était une manière de sauver ce secteur, mais ce n’est pas cela : il s’agit de tout autre chose : d’un plan social de sauvetage de la tranche la plus basse de la classe moyenne américaine, visant en réalité le même segment de population que les mesures annoncées en France par Nicolas Sarkozy le 18 février. Si ce n’est qu’avec le plan Obama, l’attention se focalise exclusivement sur les propriétaires de leur logement.

L’immobilier américain entra en crise à la fin de l’année 2006, lorsque le prix du logement plafonna. Le marché s’était adapté à une situation de hausse constante du prix des maisons et de nombreux propriétaires récents ne pouvaient s’acquitter de leurs traites qu’à condition que cette hausse se poursuive, refinançant leur prêt tous les six mois en réalignant le montant emprunté sur le nouveau prix atteint à la hausse. Les sommes dégagées par la vache à lait que constituait leur logement étaient alors consacrées par les ménages à une débauche d’achats de biens de consommation importés d’Extrême-Orient… et à s’acquitter des traites de leur crédit immobilier.

Depuis la fin 2006, le montant total du crédit immobilier américain est tombé de 13,8 mille milliards à 10,5 mille milliards de dollars, et le nombre de familles dont le logement est saisi ou qui se déclarent en faillite personnelle ne cesse de grimper : pour ces dernières, 934.000 en 2008, contre 727.000 en 2007).

Le plan Obama tente d’endiguer l’hémorragie, non pas de l’immobilier mais des populations les plus vulnérables : il vise les 5 millions de ménages les plus exposés à une saisie prochaine et s’efforce de les tirer d’affaire. Un chiffre à valeur symbolique dans l’opération : 31 %, la part des revenus bruts d’un ménage au-delà de laquelle le gouvernement considère aujourd’hui qu’il est quasi-impossible à celui-ci de s’acquitter des traites d’un crédit immobilier. Il s’agit là d’un réajustement drastique si l’on considère qu’aux beaux temps de la bulle, le maximum envisagé par les organismes de prêt était de 55 %. Ce chiffre aberrant tenait compte bien entendu du fait que l’immobilier était en mode de « machine de Ponzi », comme l’on dit maintenant pour rendre hommage à Carlo Ponzi, le champion américain de la cavalerie (en 1919 et 1920).

En charge du plan, Fannie Mae et Freddie, mesure logique si l’on pense que ce sont les prêts qui furent titrisés par elles qui sont visées uniquement par le plan. Ces Government–Sponsored Entities sont désormais quasi-nationalisées, mais pas suffisamment cependant pour que les acheteurs habituels des Residential Mortgage–Backed Securities, les titres adossés à des crédits immobiliers qu’elles émettent, ne se plaignent amèrement que la garantie qu’en offre le gouvernement américain demeure aujourd’hui encore « implicite ». Les GSE reçoivent en effet 200 milliards sur les 275 que comprend le plan dans sa totalité. Ces sommes sont consacrées à aider les emprunteurs en difficulté à refinancer leur prêt dans la perspective du plafond fixé à 31 % des revenus.

Les 75 milliards restants sont à la disposition des établissements de crédit pour aider 5 millions de ménages à recalculer leur prêt hypothécaire d’une manière qui leur soit plus favorable. 75 milliards divisés par 5, cela fait 15.000 $ d’aide de l’État par emprunteur. Ce qui ne veut pas dire que ces sommes leur reviendront : si leur prêt pourra voir son montant se réduire de 1.000 $ par an, ce seront avant tout les prêteurs qui seront récompensés : 1.000 $ par prêt revu à la baisse, et 1.000 $ par an pour cinq ans à l’établissement de crédit dont le client ne jette pas l’éponge. Ces incitations à l’endroit des banques rappellent que le secteur bancaire américain demeure privé, qu’il n’a pas d’ordres à recevoir, mais qu’il accomplira comme à son habitude toute tâche généreusement rémunérée.

Le gouvernement américain, suspect de n’avoir tiré d’affaire jusqu’ici que les responsables de la crise, prend cette fois deux précautions plutôt qu’une pour ne venir en aide qu’aux plus méritants parmi les ménages en détresse. Seuls ceux qui habitent le logement dont ils sont propriétaires peuvent ainsi bénéficier du plan d’aide, les spéculateurs restant eux sur la touche. Le gouvernement prend aussi la précaution de ne tenter de sauver que ceux qui présentent une chance raisonnable de l’être : peuvent seuls prétendre à un crédit recalculé ceux pour qui le montant restant dû ne dépasse pas 105 % de la valeur du logement.

Reste à savoir combien parmi ces 5 millions de ménages visés seront effectivement sauvés. Les conditions du refinancement sont strictes : plus de documents falsifiés cette fois-ci, comme au bon temps de la bulle. Et il s’agira là sans doute du test le plus exigeant pour une part non-négligeable des emprunteurs aujourd’hui en difficulté.

Quant à un véritable plan sur l’immobilier, destiné à sauver le secteur, plutôt que comme ici, ses clients les plus vulnérables, il faudra encore attendre : le prix du logement a baissé de 25 % depuis le début de la crise en 2006 mais il avait augmenté de 50 % depuis le début de la bulle en 2002, il leur reste donc encore à couvrir 8 % à la baisse avant d’atteindre à nouveau ce niveau. Seul un secteur immobilier résidentiel repartant sur cette base présenterait un bilan de santé suffisant pour que le « Rêve américain » soit à nouveau accessible. Et c’est ce qui explique pourquoi, sur ce plan là au moins – et en attendant que ces 8 points de baisse additionnelle soient atteints – l’administration Obama se hâte lentement.